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房价脱离经济基本面过快上涨的过程就是金融风险累积的过程，假设这一过程在内外生因素的共同作用下出现逆转，将通过房地产开发贷款、居民住房按揭贷款、一般企业房地产抵押贷款三个渠道影响金融稳定和实体经济。一旦房价下跌幅度较大，易产生风险的是房地产企业和利用房地产抵押融资的一般企业。

房价下跌叠加房地产融资收紧会对房地产企业的现金流造成影响，部分房地产企业不得不降低新房出售价格以维持其流动性。对于部分中小房地产企业，如果降价刺激的居民购房需求也难以弥补其流动性缺口，则会面临资金链断裂风险，甚至可能破产；对于规模较大的房地产企业，房价下跌和融资收紧将直接影响其当期利润及资产负债率、资产收益率等核心指标，如果是上市公司，会产生明显的资产负债表收缩效应。对于通过按揭贷款购买住房的居民而言，由于我国房地产交易完成时间较长、资产流动性不高，加之住房资产证券化程度不高，房价很难快速螺旋式下跌，风险从居民住房按揭贷款处爆发较难。对于一般企业而言，多数企业均用房地产作为抵押物进行银行信贷或者商业借贷融资，如果房价过度波动，将直接影响抵押物价值，从而影响其融资规模，而长期融资受限会影响其生产意愿，短期融资受阻则可能直接导致其破产（见图14）。

图14房地产价格波动与金融体系的关系

房价下跌的风险如果传导至金融体系，则资产价格下跌、信贷违约的风险就会循环、放大。由于房地产涉及居民、企业、政府等多方主体，与住房相关的贷款（按揭贷款和开发贷款）规模较大，一旦风险爆发，其影响面较大。

?房企贷款违约后的风险传染途径

受宏观经济环境、信贷紧缩政策的影响，房企很可能出现贷款违约事件；对银行而言，信用事件爆发后，银行的风险偏好下降，对流动性和安全性的需求上升。

图15  银行间风险传染途径

一方面，流动性需求上升，利率上升，企业借债成本上升、偿债能力下降，信用风险上升；另一方面，由于不良资产对资本的损耗，银行的资本充足率也可能面临监管红线，银行为满足监管的资本充足率要求，会依次折价卖出流动性资产、非流动性资产，相关底层资产价值将面临下跌风险，而底层资产价值下跌会导致债券质押、股票质押等质押品价值下跌，又进一步加剧流动性风险。

如果央行在以上风险蔓延过程中不注入新增流动性，信用风险将迅速演变成流动性风险、资产价格风险，流动性紧张、资产价格下跌、信用风险上升之间形成恶性循环的闭环。如果央行在引发流动性紧张的风险事件发生后向市场注入流动性，可缓释金融机构的流动性压力，打破“流动性紧张→信用违约／资产价格下跌”的循环，但由于存在道德风险，机构在经营风险解除后，又存在继续扩张的冲动。

那么，在市场与央行博弈的过程中，如果信用风险导致银行破产会产生什么影响呢？如果某银行破产，第一条风险传染途径是挤兑风波，即某银行破产后储户对银行体系失去信心，不受存款保险制度保护的储户将提取存款，从而导致银行体系面临流动性压力。如果央行未能及时救助，可能导致其他银行相继破产。总体而言，信用风险集中爆发引发破产的银行，更可能是地方性的小银行，因为其授信结构比较集中。第二条风险传染途径是资产负债表渠道。如果Ａ银行因不良贷款拖累破产之后，无法兑付Ｂ银行的同业资产，若Ｂ银行的损失超过其资本，Ｂ银行也会破产；若Ｂ银行的损失小于其资本，虽仍可以继续经营，但将面临资产价格下跌、流动性压力上升的局面。无论以上哪个传导渠道都将导致金融恐慌，进一步地，消费萎缩、信贷收紧又将导致实体经济进入严重衰退（见图15）。