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第一，从宏观经济的视角来看，房地产业的关联产业众多，例如建筑业、相关制造业、电力煤气自来水供应业等，因而房价下跌会波及较多产业。根据2012年投入产出表的数据计算，我国房地产业对各行业的后向拉动效应接近2.11，前向推动效应接近10.23，总效应超过12.33，是表１中对经济作用最大的行业（见表１）。

表1  2012年不同行业的推动、拉动效应比较

数据来源：原始数据来源于国家统计局，作者根据2012年投入产出表数据计算。

第二，从居民的视角来看，房地产是我国居民资产中占比最高的部分，2014年占比达到53.81％，而2016年美国居民房地产在其全部资产中所占份额仅为24.54％（见图１）。迈恩和苏非在其著作中详细阐述了美国房价下跌带来的消费驱动式衰退过程。6尽管我国消费对经济的贡献没有美国高，但居民持有房产作为投资首选具有普遍性，房价下跌对居民消费从而对整个经济的影响将不亚于美国。

第三，从银行的视角来看，由于房地产投资额度较大，因而离不开金融杠杆的支持，而房价下跌可能造成违约并传导至银行体系。2016年我国人民币房地产贷款增量约占各项贷款增量的44.8％，其中个人购房贷款增量占各项贷款增量的39.21％。

第四，从地方政府的视角来看，我国特有的土地拍卖制度使得房价涨跌与土地出让收入紧密联系，而土地出让收入又关系到地方政府的债务偿还能力。7

接下来，本文将从银行体系与房地产、地方政府债务与房地产等多个角度，详细分析我国系统性金融风险与房地产市场的关联性。

图1中美两国居民资产构成

资料来源：Wind数据库。部分指标进行了合并，中国为2014年数据，美国为2016年数据。

3、我国银行体系与房地产部门的关联性分析

传统信贷中的房地产贷款