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第三，建立房价下跌的应急预案机制。中央和地方两级政府可以土地出让收入和房地产交易税作为基础，建立房地产风险处置基金。金融机构应该审时度势建立房地产风险处置机制，强化对房地产部门的风险应对。此外，应完善相关配套措施尤其是建立风险预警机制。通过整合各部门金融信息统计机构及信息系统，防止信息的不完全、不匹配甚至失真，建立覆盖房地产、货币、银行、信托、保险、证券等领域的国家统一金融数据库以弥补相关信息缺口，并基于统一信息系统建立健全房地产部门及金融体系的风险预警机制。

非理性繁荣最后的结果基本都是不同程度的金融危机，过度隐匿金融风险，最后可能引发更大的金融风险。在做好上述风险防范措施的基础上可以允许部分地区的房地产市场出现市场化风险暴露，甚至是主动刺破部分地区的房地产泡沫。对于一些住宅滞销地区，应通过去库存方式稳住房价，防止大幅下跌造成负面影响。在实践中，应注意区分住宅购买中必需品和投资品的区别：对于必需品需求，应注重储蓄、收入和偿付的匹配；对于投资品尤其是投机品需求，应坚决遏制，因为即使通过扩大需求稳住了房价，未来可能会产生更大风险。

在相关表证得到控制，即泡沫风险得以释放之后，应针对问题采取根本性的措施。

第一，金融部门空转、房地产市场过度繁荣的根源之一在于实体部门资本回报率下降，其收入现金流难以覆盖借贷成本。因此，在根本上要推进供给侧结构性改革，加快发展先进制造业，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济的深度融合，在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。在金融层面，要进一步深化体制改革，增强金融服务实体经济的能力，大力发展股权经济，建设完善多层次资本市场，提高直接融资比重，为创新提供有效激励机制。

第二，加强房地产市场的长效机制建设，将长效机制的着力点定位于解决发展不平衡不充分的问题。通过鼓励社会化租赁、农村集体土地入市等多种方式扩大租赁市场，鼓励租售同权，采取广泛的租客保护措施；对于购买住房后既不自住又不出租的可征收空置税，对于购房三年内就出售的可设置惩罚性税率，以实现“住房不炒”的目标。

第三，破解土地财政的难题。当前地方政府债务结构性风险的根源，在于地方政府的财源上收以及土地招拍挂制度。前者在一定程度上构成了地方政府举债的理由，后者则为举债的实现提供了担保条件。目前，新预算法已经明确了省一级地方政府可以发债并纳入预算管理。本文认为这种“开前门”的显性方式明显好于“开后门”的隐性方式，至少市场可以通过“用脚投票”的机制强化债务约束。然而，如果地方政府没有稳定的偿债来源，那么债务违约也就不可避免。因此，问题的关键还是在于调结构，改变目前财权上收的财政体制结构。遵循既往的增量改革容易推进的改革思路，可在不改变现有税制的条件下，开征新的地方税种尤其是不动产税。不动产税的开征有两个充分的理由：首先，从理论上来讲，房价的上涨有很大一部分是由于周边基础设施投资产生的受益，因此对不动产征税是对外部效应的修正，是一种庇古税，征收后有利于城市基础设施的建设和运营。其次，从实践上来看，2012年“营改增”之后，地方已没有稳定的地方税种，开征不动产税有利于增加偿债来源，而且资金来源与用途完全对应，还有利于解决“土地财政依赖症”问题。

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