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　　2003年房地产业被确定为支柱产业，而后房价基本上是一路上升。国际清算银行（BIS）的房价指数从2005年的75.95上升到2021年的145.91。同时，按照世界银行的说法，中国房地产业“是经济增长的主要引擎。截至2021年末，中国房地产投资占GDP比重为13%，而经合组织国家为5%；如果考虑供应链投入品，则房地产行业约占中国GDP的30%。”对于政府来说，挑战在于：一方面要稳定房地产价格，以满足公众对住宅的需求；另一方面又要防止房地产开发投资大起大落影响宏观经济稳定。

　　例如，2008年第三季度，为了对冲全球金融危机对中国出口的影响，中国政府引入四万亿财政刺激计划，实施了超宽松的货币政策，2009年第一季度房价开始飙升，2010年第二季度创历史最高值。为了控制房价，2009年10月房地产调控措施出台，2010年1月到2011年6月，存款准备金率提高了12次，以抑制房价上升为目标的房地产调控政策与稳定经济增长的宏观经济政策目标并不完全一致。可以说，2009年10月后的房地产调控，开启了中国始于2010年第一季度的GDP增速逐季下跌的进程。

　　又如，2020年央行政策利息率大幅下调。由于流动性充裕，尽管疫情严重，房价顺势上升。为了稳定房价，2020年8月央行、银保监会等机构提出针对房地产企业融资的“三道红线”。房地产开发投资增速则从2021年1-2月的38%，急剧下跌至年末的4.4%。2022年，房地产投资累计增速进一步降至-10.0%。房地产投资增速的快速下滑，在很大程度上影响了2022年稳增长目标的实现。

　　商品房具有耐用消费品和投资品的双重属性。作为消费品，房价取决于房地产市场的供求关系。作为投资品，房价受投机活动的影响。一旦货币政策比较宽松，各种炒房团就会闻风而动。事实上，2020年疫情之下，部分城市房价飙升与各类“炒房团”的投机活动有密切关系。在经济不景气时期，必须执行宽松的货币政策，在这种政策环境下，投机活动一般会比较活跃。长期来看，要深化住房体制改革；而在短期，则应更多运用财税政策和其他手段抑制投机活动，要把稳增长和稳房价的目标明确区分开来，避免使稳房价目标妨碍稳增长目标。房地产调控政策应该是长期政策，不能因经济的短期波动而轻易改变。在经济不景气期间，稳定房地产投资增速与稳定房地产价格同样重要。

　　由于中国对住房抵押贷款的严格监管，中国房地产的风险不在于金融机构因资产泡沫崩溃而倒闭（如日本的住专和美国的次贷危机），而在于房地产开发过度依赖期房销售收入（占比大约51%）和自筹资金（？工作论文｜新市民与新模式：面向未来的房地产市场）。当房价下跌，销售回款不畅、新增融资受阻，房地产开发商因流动性短缺而陷入困境之时，实体经济和购房者更容易受到影响。“保交房”这样的措施可以最大程度保护购房者，是十分必要的。商业银行提供流动性支持，可以帮助开发商摆脱困境。如果具有系统性风险的房地产开发商因资不抵债而陷入破产边缘，除债务重组之外，政府和国有企业也可以考虑对这些房企实现临时性国有化。

　　目前，既然房价已经趋于稳定，根据以往经验，经过一段时间之后，房地产投资增速应当能逐渐恢复正增长。但房地产投资驱动经济增长的时代恐怕已经成为历史。

　　对通胀压力要有充分准备

　　5、您如何评估2023年我国通胀压力大小？

　　余永定：中国执行扩张性财政、货币政策的空间主要来自中国近十年来的低通货膨胀。2023年中国能否继续维持低通胀，是中国经济执行扩张性宏观经济政策，争取实现较高经济增速的最重要条件。

　　2023年中国的通货膨胀率大概率会上升。理由包括：第一，即便排除新的“黑天鹅”事件，中国供应链完全修复的时间可能比我们所希望的更长。相对于供给的恢复，消费需求的恢复可能来得更早一些。第二，扩张性财政货币政策以及某些形式的财政赤字货币化会对经济形成一定的通胀压力。第三，逆全球化、中美贸易冲突、全球供应链断裂、俄乌冲突导致的粮食和能源价格上涨等都会对中国形成输入性通胀压力。第四，不能排除人民币再次贬值的可能性，以及由此而形成的通胀压力。

　　因此，对2023年发生较明显通胀压力的可能性，我们应该有充分思想准备。但也应该认识到，为了保持一定的经济增速，在一定时间内，中国可能需要忍受较高的通胀率。与此同时，政府可能需要预设2023年的通胀目标，以此限制宏观经济政策的扩张范围，并在产业和微观层面做好准备，保证食品和其他日用消费品的充足供应。

　　2022年下半年开始的人民币贬值

　　或已基本结束

　　6、2022年人民币汇率波动较大，您如何看待2023年人民币的贬值压力？