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    一时之间，加快房地产金融供给侧改革成为政策重点，银行业第一时间积极响应落实，国有六大行，以及中信银行、光大银行、浙商银行、广发银行等多家股份制银行纷纷与房地产企业开展深入交流，其联系交流的房地产企业涵盖各类市场主体，既包括全国性房地产企业，也包括区域性房地产企业，既包括国有企业，也包括民营企业及混合所有制企业。双方通过沟通协作，共商新形势下房地产行业银企合作新思路。

    相关数据显示，11月份以来工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等主要银行向非国有房企投放房地产开发贷款300多亿元，并为房企提供多元化金融支持，积极推进民营房企项目开发贷款授信审批等工作。

    银行业加大对房地产企业特别是民营房企的融资支持力度，有利于改善房地产企业融资环境，进而改善行业预期和市场信心，促进行业加快向正常化回归。在大中型银行的带动和示范效应下，业内预计后续还将会有更多银行关注房企诉求，切实解决房企融资困难，今年年底或2024年年初，银行或将有效增加对房企的信贷投放，四季度末房企开发贷余额同比增速有望持续改善。

    存量房贷利率下调

    今年以来，关于存量房贷利率调降的话题曾一度登上热搜。贷款市场报价利率（LPR）下调引发一波提前还贷潮，也引发购房群体对下调存量房贷利率的呼声。

    “千呼万唤”的存量房贷利率下调政策终于落实到了操作层面。今年8月底，央行与国家金融监督管理总局联合发布通知，明确降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。9月25日，商业银行正式开启存量首套房贷利率调整工作。10月25日，“二套转首套”存量房贷利率开始批量下调。

    目前，降低存量房贷利率工作已基本完成，政策利好效应正逐渐显现。

    11月6日，中国人民银行网站发布专栏文章《持续深化利率市场化改革》称，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，惠及超5000万户1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元，户均每年减少3200元。

    从影响来看，降低存量房贷利率政策红利已惠及居民，从居民端来看，下调存量首套房贷利率显著降低居民还贷压力，有望促进消费边际走强。同时，有效缓解提前还贷潮。

    存量房贷利率下调释放利好的同时，给银行净息差施加了一定压力。从银行端来看，下调存量首套房贷利率将使商业银行净息差进一步承压，但存款挂牌利率再次下调也可对冲部分冲击。

    业内专家认为，房贷利率还有下调空间。当前房地产政策的调控方向是进一步降低居民房贷利率，以提升市场活跃度。

    商业银行净息差“筑底”

    净息差作为衡量商业银行盈利能力的关键指标之一，备受市场关注。近年来，受利率市场化等因素影响，我国商业银行净息差持续收窄，利润增速有所放缓。

    今年以来，为了更好支持实体经济发展，我国不断压降企业融资成本。在此背景下，随着LPR不断调降，央行逐步通过引导商业银行贷款定价行为的方式，推动实体经济和企业融资成本下移，新发贷款加权平均利率降至历史低位。

    国家金融监督管理总局披露数据显示，今年前三季度，商业银行累计实现净利润1.9万亿元，同比增长1.6%；净息差为1.73%，较今年一季度、二季度均略降0.01%。

    为了缓释净息差下行压力，以应对净息差收窄之举，商业银行普遍存在调降存款利率以降低经营压力的动力。今年以来，商业银行存款利率已经历多次集体下调。不过，尽管经历了几轮存款利率下调，银行仍然面临净息差收窄的压力。

    2023年4月10日，市场利率定价自律机制发布《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》，对商业银行ROA（资产回报率）、净息差、成本收入比等指标均有底线要求。其中，将“净息差低于1.80%”作为扣分项。