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本周房地产领域重磅消息，莫过于广州市优化楼市限购政策。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出了调整广州商品房限购政策实施区域范围，二手房增值税免征期“5年改2年”，非广州户籍居民家庭限购1套住房的纳税或社保缴纳年限从5年收缩至2年等政策。这些政策从9月20日0时开始施行。

从8月底开始至今，不到一个月的时间内，广州出台了房地产领域及信贷、税收等领域的优化调控政策。政策的密集程度、出台的时间可谓顺势而为。连番的新政，出台背景是什么？新政刺激下广州楼盘会涨价吗？广州楼市的“金九银十”会重现吗？

一问：新政为何频频出台？

楼市新政出台的目的为“调控”，市场过热时或市场冷清时，国家及地方政府层面都会出台相关政策，保障行业和市场平稳发展。此次也不例外。

8月30日，广州市宣布落地执行“认房不认贷”政策。8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发文明确降低商业性个人住房贷款最低首付下限比例及存量首套住房贷款利率。被业界称为“自2008年以来最宽松”的这两条楼市政策对当前的市场而言无异于“久旱逢甘霖”。政策落地后，广州确实有多个楼盘的人气和成交量都有所增加，但和北京、深圳等城市的楼市回升行情相比，广州的回暖程度显然比较弱。部分楼盘虽然呈现了飘红的成交数据，但这并不代表着真正意义的“火爆行情”。仔细计算可知，很多楼盘报出了数亿元、数千万元的成交金额，其实成交量不过两位数；和推出的新货量相比，成交去化率基本不会超过四成，更多的则在一两成幅度，这样的数据实在难言乐观。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓介绍，上述“信贷”组合拳政策落地之后的两周，广州一手楼盘的来访和认购数据有所上升，但从第三周开始又环比下降，可见市场需求动能仍然不足。截至8月末，全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。因此，不论从库存压力还是从实际成交看，广州都有对调控政策进行优化调整的必要性。

9月20日，广州优化了楼市限购政策，对旧有楼市限购政策实施的区域范围进行了调整，只对越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙继续执行限购政策，其他区域则未提及。同时，非广州户籍居民家庭限购1套住房的纳税或社保缴纳年限从5年收缩至2年；考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求，为了盘活二手房交易，本次将全市二手房增值税征免条件从5年改为2年。

从克而瑞统计数据看，不在提及的限购名单内的区域之中，番禺、黄埔和花都三区的一手住宅库存面积分别达到210万平方米、149万平方米和143万平方米，都属于库存量大、市场竞争激烈的区域，没列入限购区域名单也在情理之中。

二问：新政会引发广州楼价上涨吗？

近期多个楼盘人气的回暖，以及部分楼盘“明天开始涨价”的海报在朋友圈刷屏，致使不少有购房意向的市民开始担忧，广州楼价是否又要上涨了？

这个问题，不必担心。最根本的原因是，现阶段的广州楼市很难具备涨价的支撑。

从市场规律看，楼价的涨、平稳或降，和楼市的供求关系相关。今年以来，一手住宅月度成交量在3-5月份攀上70万平方米的相对高位后，6月份开始至今行情回落。8月份的一手住宅网签量同比、环比继续出现超20%的降幅。哪怕是中心区的一些热门项目，有营销负责人也曾和羊城晚报记者大吐苦水称“有两个月内，一套房子都没卖出去。”市场的观望情绪在今年持续了很长一段时间，致使广州楼市成交乏力，“活下去”成为绝大多数房企的心声。

成交低迷的环境里如何“活下去”？以价换量——用更加实惠的定价、用更大力度的让利促销，把购房者吸引到楼盘并实现转化。这类促销活动，至今仍在绝大多数的刚需项目及部分改善型项目里推行。在海珠区热门的、实力房企开发的项目里，目前还能持续发现“5万字头”的特价房；在数个外围区域，同一套单位这一周的报价可以比上一周更低数万元，“现场还能继续砍价”……

实际上，购房者可以关注全新楼盘的开盘价这类信息，它们具有风向标的意义，毕竟，只有摸清市场制定精准的定价，楼盘才可能有相对好的成交量。近期推售的全新盘相对实惠的定价，足见房企对市场的谨慎。

换句话说，现阶段还处于楼市寻求成交量的阶段，没有足够的成交量支撑，楼价上涨就无从谈起。消费者听到的、看到的有关涨价的消息或海报，更多的则是楼盘的营销策略。极少数的高端项目或许要回收一些折扣，这并非市场主流。

三问：广州楼市“金九银十”能重现吗？