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　　此外,从产品角度看,华润有巢基于华润高品质基因,基于对不同客群的分析,定制化设计产品功能,打造高度适配新市民、青年人租住需求的项目。东泾项目还荣获了上海市房地产协会“规划建筑奖”和“住宅产业化奖”,体现了业内对项目产品的认可。

　　最后,从运营能力看,作为行业领先的租赁住房运营商,华润有巢具备丰富的项目运营管理经验,形成了全面成熟的招租渠道及运营管理体系,配备有便捷完善的信息管理及服务系统。

　　问题:华夏基金华润有巢REIT如何在保租房的“保障”功能和资本回报率水平之间取得平衡?

　　陈嘉:华润有巢致力于保障新市民、青年人的租住需求,创新租住体验、提升租住品质、引领租住生活方式。保租房的保障功能意味着面向新市民、青年人群体、70平以下小户型产品以及低于同品质、同地段的市场化租金水平,同时也意味着保租房有着最广阔需求的群体基础、更经济合适的产品属性以及更快满租和更稳定的出租水平,而这些都是回报持续稳定的基础。

　　作为首单市场化机构运营的保租房REIT,依托华润有巢专业化、市场化的运营能力,华润有巢能助力保租房项目持续提质增效,保障投资人良好的收益水平。具体主要体现在出租效能、成本管理及数字化管理三个方面:

　　第一,出租效能高。华润有巢智能定价系统在满足政府租金管理要求的前提下,能根据楼层、朝向、户型、面积等因素,输出项目静态“一房一价”;同时根据空置率、租约结构和市场竞争情况,运用大数据智能AI调价模型,实现动态调价,最大程度减少空置,提升项目整体回报水平。此外,华润有巢搭建了完善的招租渠道矩阵。以自有渠道与外部渠道相结合,积极拓展属地政府、企业客户、G60科创走廊人才等客户资源,拓客、储客、续客效能保持高效。

　　第二,实现运营成本精细化管理。华润有巢依托华润集团、华润置地成本管理体系和战略采购、集中采购资源,建立了标准化的运营成本管控体系,能够实现基础设施项目运营成本精细化管控和全价值链管理。

　　第三,数字化管理能力强。华润有巢独创的“3i体系”数字运营平台能为租赁住房项目提供全覆盖的智能化解决方案。数字运营平台还可实现租房业务全场景线上化和自助化,实现基金管理人等REITs管理机构的数据化接入等,提升沟通和管理。

　　看好保租房REITs前景

　　基金未来扩募潜力可期

　　华夏基金华润有巢REIT是首只由中央企业发行的保障性租赁住房公募REITs产品,也是首单由市场化机构运营的保障性租赁住房REITs产品。其上市以来的业绩表现也让其成为保租房REITs中的绩优代表。关于保租房REITs的发展前景和对基金未来发展规划,陈嘉也做了详细解答。

　　问题:作为原始权益人和运营管理机构的华润有巢,如何看待保租房公募REITs板块的发展前景?

　　陈嘉:一是具有良好的政策环境。中国租赁住房行业经历了2017-2018年的快速发展期、2019-2020年的重整期、以及2021-2022年起的保租房及公募REITs时代,租赁住房是受政策大力支持的房地产细分行业,我国的保租房市场也正逐步走向成熟。二是具备广阔的市场潜力。目前已有4单保租房REITs上市,合计市值约50亿元人民币。参考发达国家市场的公募REITs,例如美国市场已上市公寓REITs市值合计超千亿美元,其中单只头部REIT市值即超200亿美元,我国保租房公募REITs未来市场规模潜在发展空间巨大。

　　随着国家对租赁住房市场的持续大力支持,预计保租房公募REITs将进入常态化发行及扩募阶段,中国保租房公募REITs市场规模将进一步增长,租赁住房资产穿越周期的价值将得到充分释放,行业将实现高质量的发展。

　　问题:作为原始权益人和运营管理机构,华润有巢未来的发展战略是什么?未来在扩募方面有哪些计划和安排?

　　陈嘉:华润有巢基于REIT上市平台,将战略定位为——服务大国民生,实现质量增长,助力新市民、青年人“住有所居”的行业领先的公寓资管商。在Pre-REITs、项目扩募上将持续发力,实现从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入有巢REIT”,再到“REIT滚动投资,做大资管规模”的良性循环。