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　　2023年8月31日上午华夏基金华润有巢REIT召开2023年中期业绩说明会。有巢住房租赁(深圳)有限公司总经理陈嘉,华夏基金华润有巢REIT基金经理苗晓霖和华夏基金管理有限公司高级经理陈倩就基金上半年的业绩、项目经营情况及未来展望进行说明,并解答了投资人关切的问题。运营管理机构与基金管理人均表示,将并肩携手,共同努力,支持华夏基金华润有巢REIT持续、稳定、健康发展,以高品质的项目和以优良的业绩回馈广大投资人。

　　上半年业绩超预期

　　积极向持有人分红

　　华夏基金华润有巢REIT今年上半年经营层面和可供分配层面数据均超越招募说明书同期预测值,整体业绩表现优异。在基金合并层面上,今年上半年累计实现收入3,872.06万元,相较招募说明书同期预测数据的完成度是109%。EBITDA 为2,359.29万元,相较招募说明书同期预测数据的完成度是110%。基金的可供分配金额为3,207.07万元,相较招募说明书同期预测数据的完成度是133%,按天数做简单年化,得出基金2023年上半年分派率为5.35%,远超招募说明书同期预测的4.01%分派率。

　　值得一提的是,华夏基金华润有巢REIT刚刚在8月23日及25日向持有人进行现金分红,每10份公募REITs份额分红0.7846元,共计派利3923万元。

　　关于后续经营和分红基金经理苗晓霖也做了详细说明。

　　问题:华夏基金华润有巢REIT后续分红频率如何?分红是否可以持续?

　　苗晓霖:根据指引要求,基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。从投资人利益的角度出发,我们会尽快将可供分配金额以现金形式分配给投资人,努力提升分配频率,让投资人及时享受到项目发展的红利。今年上半年可分配金额里面包括了期初现金,在合理预留后,我们希望尽快将现金分派给投资人。

　　可分配能否持续是跟经营业绩挂钩的,一般从行业与业务的角度来看,1季度是平季,2-3季度是旺季,4季度是淡季。今年上半年,泗泾与东经两个项目新签租赁合同总量分别为973间跟1,159间,下半年到期总量分别是702间及593间,从现有数据上看去化会是非常健康的,旺季的新签租约也会促进新签租金市场化的调整。综上,我们对未来业绩的可持续稳步增长还是比较有信心的。

　　底层资产经营稳健

　　业绩稳步增长可期

　　华夏基金华润有巢REIT项目底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁(深圳)有限公司开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。两个资产在区位、配套、价格保障等方面均具备显著优势。

　　从经营情况来看,截至2023年6月30日,两个项目具有较高的出租率。其中泗泾项目于2021年3月开业,房间数为1,264间,租赁住房的出租率为96.52%;东经项目于2021年4月开业,房间数为1,348间,租赁住房的出租率96.36%。出租率相较产品发行时稳中有升,整体运营保持稳定。

　　有巢住房租赁(深圳)有限公司总经理陈嘉就项目经营境况和未来规划做了详细分析。

　　问题:华夏基金华润有巢REIT下半年出租率及租金水平是否稳定可持续?到期房间的续租意愿如何?

　　陈嘉:两个基础设施项目均位于上海市松江区长三角G60科创走廊核心区域,具有良好的区位优势。随着区域经济持续发展,产业结构不断优化,长三角G60科创走廊将逐步建成具有重要国际影响力的科创策源地、具有世界竞争力的高科技产业集聚带、产城深度融合的科创走廊,松江区将成为上海科技创新的产业龙头聚集地,中高端租赁需求将持续旺盛。

　　两项目自开业以来,客户基数充足、客源稳定、承租能力强,且通过华润有巢的标准化管理及优质服务实现较高的客户满意度和超50%的续租水平。预计两项目下半年量价、续租率仍可保持相对乐观预期。

　　问题:华夏基金华润有巢REIT周边保租房的供给情况,有无对出租率产生影响的潜在因素?

　　陈嘉:首先,从整体市场情况来看,随着长三角一体化以及人口持续流入,预计上海市未来租赁需求将进一步增加,整体看供需不均衡的矛盾仍将持续存在,高品质与高性价比的保租房项目将长期受到市场青睐。

　　其次,从项目本身来看,两项目均已成熟运营2年以上,已在片区市场内建立了一定的品牌口碑和市场领先地位,并与项目周边园区、地铁沿线多家企业建立了成熟的合作关系,租客结构稳定,不易受到新开项目影响。