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“在长租公寓领域，房企的主要优势在于资金实力和品牌影响力，但存在和其他长租公寓运营方同样的困惑，即自建或收购的成本较高、资金回流周期长、收益率普遍偏低等问题。” 张波对北京商报记者说道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，目前租赁业务的发展，其实主要是供给端的概念，而需求端其实还没有真正跟上来。

“所以从这个角度看，对于供给端来说，各类优惠政策和资本投资，往往会刺激增加供应，但是未来是否可以持续，其实也是有疑问的。”严跃进补充道。

张波分析认为，未来5-10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件，长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。不过，从目前来看，长租公寓市场的回报率的确不太如人意，尤其是近两年运营方获取的房源成本往往较高，房企拿到租赁地块的成本也较高，这些因素对于长租行业的长期发展的确不利，需要在政策、税收以及资金层面给予更多倾斜。

警惕租赁泡沫

在长租公寓发展得风生水起之时，业界对于住房租赁市场的风险预测——“租赁泡沫”论，也越来越多被提及。

“当下的市场绝对不可能通过增量的开发完成租赁供应，但目前市场就是这样做的。另外，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单等同于金融支持开发，都是租赁市场的误区。” 在杨现领看来，随着潜在住房供应越来越少，租赁人口往城市里面迁移，租赁作为一个强刚需，取决于周边配套和交通便利性等，导致今天租赁需求结构和供应结构正在发生很大的错配。他担心，在政策的激励下，大量企业短时间内集中涌入住房租赁市场。而需求端问题未能解决，一些租赁企业的房屋空置率较高，租赁崛起到租赁泡沫也就一两年时间。

值得一提的是，大部分专家对“租赁泡沫是租赁市场发展必由”的观点持肯定态度，但在租赁泡沫何时来临的时间问题上，与杨现领的观点存在一定出入。

张波分析称，国内租赁房源目前还远未到所谓的房源过剩，所谓的空置率较高情况的重要原因无非两个，一类是产品不对路，另一类是租金不对路。这里面很大情况可能是对于用户需求调查不够深入所致，例如在北京、上海等一线城市，大量用户租赁需求是以小户独居为主，如果市场上大量出现大面积户型则可能较难迎合用户需求。