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  三四线城市拿地金额占比较高，其中40%位于环渤海区域。从城市能级来看，三四线城市占比较高，达到69%。其中大部分仍然集中在环渤海区域，占三四线全部拿地金额的57%。此外，虽然荣盛在2020年首入海宁，并在常州、慈溪、芜湖等长三角三四线城市积极补仓，但占比仍然较低，只占总体三四线拿地金额的34.5%。荣盛仍需加大外拓力度。

  ¹环京区域含廊坊、保定、张家口、承德、唐山

  03

  土地储备

  环京区域土储占比高

  需继续优化结构

总土储可保障未来2-3年开发需求，环渤海区域占比达6成。截止2020年年末，荣盛发展的总土储约3836万平方米，比年初提升2.9%，若按照2021年计划销售1300亿元，销售均价10822元/平方米来估算销售面积，总土储基本可以满足企业未来3-4年的发展需求。从总土储区域分布来看，环渤海占比达61%，较年初上涨2个百分点，可以看出虽然荣盛发展逐步扩展全国化布局，但其仍然主要依靠环渤海区域。尤其是环渤海中的环京区域，荣盛总土储建面达到了1007.37万平方米，同比增长9.6%，其占总土储的比重达26.3%。而由于环京区域政策调控严格，整体楼市行情较为低迷，土地储备在一个区域过于集中可能会面临较大的市场风险。

  04

  盈 利

  营收与去年持平

  但需注意三费支出

  营业收入与去年持平，营收集中度增高。2020年荣盛发展实现营业收入715.1亿元，同比增长0.8%。实现归母净利润75亿元，同比下降17.8%。具体来看，2020年公司地产项目结算收入620.76亿元，同比下降2.1%。

毛利率下降，需要关注三费支出。2020年荣盛发展毛利率为27.8%，较去年同期下降2.3个百分点，净利率和归母净利率分别为10.9%和10.5%，分别同比下降2.6和2.4个百分点。主要是由于全年三费比率上升，较去年同期上升了0.72个百分点达到8.38%，尤其是销管费用同比上升12.0%，企业需要注意三费开支，提升运营效率。

  05

  负 债

  处于黄档水平

  债务结构仍有待优化

  债务结构较去年末有所改善。2020年全年，荣盛发展持有现金316.0亿元，同比上升4.1%。由于企业2020年以来陆续通过超短融、境外美元债以及公司债等多种融资渠道获取资金，债务结构有所改善，长短债务比较去年上升0.9至1.8，短期债务额较去年期末下降26.2%，现金短债比1.2，整体来看，企业债务债务结构优化。

  净负债率总体呈下降趋势，剔预资产负债率超线。2020年全年净负债率80.2%，相比2019年末略升0.5个百分点。剔除预收账款后资产负债率为73.78%，超出监管规则不高于70%的要求，“三条红线”处于黄档水平。

  06

  多元化

  “荣万家”赴港上市

  “3+X”多元业务逐步完善

“3+X”战略稳步推进，多元化营收占比较年初上升2.61个百分点。2015年，公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为 “3+X”新型产业全面发展的战略规划并不断推进。目前已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续增长。整体来看，2020年多元化营收实现94.36亿元，同比增长25.8%。从分布来看；产业园成第二大业务，2020年产业园营收实现53,6亿元，占比上升2.73个百分点至7.5%。“3+X”战略见成效，各板块布局逐步完善。