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“其实在四环的稀缺土地，做产品定位时可以再高端一些，但考虑到市场情况和中冶的央企特性，最后还是往下压了压，把单价、总价压下来，定位在一个改善型的高端居住产品”紧邻国韵村的德贤公馆项目负责人表示，两个项目定位完全不同，德贤公馆首期将推出的户型是135-210平方米的三、四居产品。业内预计售价将在45000元/平方米上下，购买门槛是600万元/套-1000万元/套。

“今年市场比较难，以前大家都是一边盖房，一边比谁的房子卖得更便宜，现在还这么拼就不行了”旭辉北京区总经理孔鹏表示，旭辉预计在今年内会推出创新的建筑产品来吸引客户。

北京一家国企楼盘营销负责人则对记者表示，从北京整体新盘的供应情况看，新盘供小于求的矛盾没变；另外从2013年以来的拿地情况看，恐怕新盘价格今后还会有一次上涨，这使得一些项目想“拖一拖”，等市场转暖后再大规模推售，获得更高利润。

“但必须考虑到项目的整体财务成本和新的拿地机会”上述楼盘营销负责人表示，今年市场是越来越冷，还是会在金九银十逆转仍然未知，房企不如随行就市，加速出售。

郭毅预计，下半年北京高端市场还将继续回暖，其主要原因在于二手市场的复苏。而北京最大的二手房中介之一，链家地产分析师张旭对新京报记者称，7月中上旬二手住宅共成交4483套，较6月同期上涨了10.3%；“但现在还不能判断市场是否回暖，关键看信贷政策会否松动”。

个案剖析

华润�橡府

改善型需求释放促成180套房源“日光”

上周末，以华润�橡府为首的多个中高端改善型项目集中入市，并且取得了相当不错的销售成绩，无疑为低迷已久的北京市场注入了一针强心剂。而作为本轮集中放量的中高端项目代表，华润�橡府的具体销售情况如何，该项目热销的原因是什么？对此，华润�橡府负责人接受了新京报记者专访，就以上问题作出了回应。

新京报：最近有关华润�橡府“日光”的新闻被多家媒体报道，在市场并不是很好的大背景下，引起了不小的关注，您能否简单介绍一下华润�橡府的项目以及销售情况？

华润�橡府负责人：我们的项目首批推出房源180套，主推145平米三居和185平米四居，开盘当天共有将近300组客户到场，而且销售情况也超出我们此前的估计。事实上，本次开盘推出的180套房源在当天下午3点左右就已经售罄，当天认购金额超15.9亿元。

新京报：是什么原因促成这一结果？

华润�橡府负责人：产品的销售基础很大程度上取决于自身的质量，我们在热销后分析总结认为，�橡府之所以能够取得15.9亿元的销售佳绩主要还是源于以下几点原因：第一，�橡府地处海淀，位于北五环沿线，距离清华大学仅两公里，可以说占据了核心的稀缺资源。项目所在区域范围内也并没有类似的竞争产品，使得客源也不会被分流。第二，周边生活配套完备。华润此前已经在这一区域深耕八年，打造的社区环境已经非常成熟，拥有丰富的生活配套和便捷的市政公交。而且社区内业主基础素质高，大都是高级知识分子。第三，由于很长时间没有同档次产品放量，海淀的改善型住宅需求已经积累了很久，这部分人群拥有购买力，但苦于没有房源。而此次我们推出的房源定位在高端改善型住宅上，从供应上来说也属于稀缺产品。而且总价不高，四居控制在1100万元以内，三居控制在800万元以内，性价比非常高，因此认购状况非常好。

新京报：上周，中高端改善型市场集中放量，并且销售成绩都很好。为何会出现这种情况？

华润�橡府负责人：在此之前，建委对于价格的控制比较严格，但是从海德公园开始，限价有所松动。因此，此前被政府强行压制了一段时间的改善型需求得到了释放。此外，二手房市场的复苏也是中高端改善型市场回暖的一个重要原因。

新京报：华润�橡府的热销是一个个案吗？对于之后的市场走向，作为开发商方面您怎么看？

华润�橡府负责人：就这一两周的成交情况来看，好几个项目热销，市场信心已经得到了鼓舞。我们认为，这或许是一个楼市将逐步转暖的信号。因为项目的销售肯定是与市场的整体情况相关联的。此前，由于自住房入市的影响，使得市场上观望态度浓重，市场的购买力已经被压抑到一定程度。而现在市场正处在低点，正是一个购房的窗口期。事实上，包括我们在内，很多开发商都意识到目前是一个好机会。

分析

热销是个案，还是市场回暖？